Вопросы по участку с недостроем (оформление)

Всем добрый день. Ситуация такая. Есть возможность купить участок с недостроенным домом. По выписке из росреестра собственник у участка и дома один.

• Как это должно отражаться в договоре купли-продажи – отдельно кадастровые номера участка и дома и стоимость того и другого?
• Участок с недостроем был приобретен владельцем в прошлом браке, сейчас он в новом. Какие нужны документы – согласие от прошлой жены? Или какой-то документ, что они с прошлой женой разделили имущество и все довольны? Нужно ли согласие нынешней жены?
• В росреестре написано, что окончание строительства 2000г (вроде же дается 10 лет на строительство и даже для нынешнего владельца они истекли?), значит, 20 лет дом стоит без крыши, окон и дверей. Конечно, внешние кирпичи местами пообкрошились (это по фото видно, пока не ездила смотреть). Кадастровая же стоимость дома как у нового и готового. И вообще, за участок и недострой просят фактически рыночную цену участка (но кадастровая цена участка в 2,5 раза ниже). Грубо говоря, кадастровая стоимость участка 1 млн, просят 2,5млн, а кадастровая стоимость дома 7 млн. Чем все это грозит?
• Владелец участка – директор и учредитель разных фирм, некоторые уже ликвидированы, некоторые нет. Есть ли риск, что это имущество где-то что-то обеспечивает (вроде залога) и как это проверить? И что еще проверить? В росреестре нет обременений.
• Нужно ли прописывать в договоре или еще как-то оформлять отсутствие претензий третьих лиц со стороны продавца?
• Какие еще могут быть риски в этом случае?

20 лет дом стоит без крыши, окон и дверей. Конечно, внешние кирпичи местами пообкрошились (это по фото видно,

У меня первым вопрос возник – а Вам ЭТО точно надо??

Chardonnay, если нет каких-то особых рисков, а дом можно отреставрировать, то почему бы и нет. Тут еще играет роль, что в том месте, куда я хочу, очень мало предложений.

Добрый день!
1. В договоре обычно указывают " земельный участок площадь ___ кадастроовый номер ___ адрес: _____ (точно как написан в выписке из егрн) и расположенный на нем жилой дом площадью ___ кадастровый номер ___ адрес (точно как в выписке из егрн). Иногда адрес дома и участка в документах указаны по разному. Поэтому лучше указать точно в соответствии с выписками из егрн.
2. согласие бывшей жены лучше взять, особенно если с момента развода не прошло трех лет. Согласие супруги тоже возьмите, может как случиться что дом достраивали в браке и деньги совместные тратили.
3. Что значит недострой? В выписке из егрн как дом указан? Как незавершенный строительством? Если указана дата завершения строительства, то дом введён в эксплуатацию. Посмотрите в выписке из егрн там указаны документы основания – акт приёма в эксплуатация, договор купли – продажи и т. д.
Цену тоже лучшие написать отдельно дом за ____ рублей, земельный участок за _ рублей. Если стоимость в договоре отличается больше чем на 30% от кадастровой, то продавец с 70% кадастровой стоимости заплатит налог. Если владел менее 5 лет. Но к покупателю это не относится.
4. Залог тоже указывается в выписке из егрн, если он есть.
5. В договорах это стандартная фраза " продавец гарантирует что имущество свободно от обременений и претензий третьих лиц.
Если Решите покупать, то обязательно сходите в местную администрацию узнайте по ограничениям на данный участок существующие и планируемые (строительство дорог, зона объектов культурного наследия, линии электропередачи т. д.) иначе есть риск что дом там не достроить и участок сложно потом продать. К сожалению в Подмосковье очень много сейчас таких ситуаций. Смотрите чтобу границы участка были установлены и не требовали уточнения.
В интернете на сайте судов зная имя и фамилию продавца можно посмотреть в каких судах он участвует. На сайте службы судебных приставов тоже просмотрие есть ли какая у него задолженность.
Если дом в Снт узвавайте все по взносам – задолженность продавца, какие взносы и сколько платить и тд. Возможность и порядок подключения к сетям коммуникаций
Сейчас можно сделку через нотариуса сделать, он и документы посмотрит и сам в росреестр сдаст и вам выдаст зарегистрированные документы. Правда это не дёшево.

У меня первым вопрос возник – а Вам ЭТО точно надо??

+1.
20 лет без кровли. Это срок. Это не 2 года

а дом можно отреставрировать,

проще построить новый, чем пристраиваться к существующему.

Сейчас можно сделку через нотариуса сделать,...

Только это не от чего не гарантирует, ибо нотариус берет деньги исключительно за оформление.
Договор купли продажи самим можно составить, образцы в интернете есть.

Если Решите покупать, то обязательно сходите в местную администрацию узнайте по ограничениям на данный участок существующие

+ у соседей пробить историю недвижимости и хозяев.

, значит, 20 лет дом стоит без крыши, окон и дверей.

+ проконсультироваться у опытного строителя, а то может еще сносить придется, с вывозом строительного мусора, порой это дешевле бывает чем серьезные косяки исправлять.

Владелец участка – директор и учредитель разных фирм, некоторые уже ликвидированы, некоторые нет.

Ох, ловкач! (с) к/ф Афоня

daria2015, большое спасибо за такие подробные разъяснения, вы мне очень помогли!

Что значит недострой? В выписке из егрн как дом указан? Как незавершенный строительством? Если указана дата завершения строительства, то дом введён в эксплуатацию.

В выписке – здание, жилой дом, завершение строительства 2000г, а вот в графе «дата ввода в эксплуатацию» стоит прочерк. Так как крыша там была только временная (рубероид), окон, дверей, внутренней отделки не было, коммуникации не подключены.




Aval, спасибо за советы!